作者：雷皓明

當房客搬入租屋後，就是房東與房客「兩人世界」的開始，只不過，純情房東與俏房客之間，時常發生的不是愛情的火花，而是戰爭的火藥。

「張先生，你房子的天花板會漏水，已經通知你了，你怎麼都不來修？」

「陳小姐，我放在屋子裡的那些家具，你怎麼沒有好好愛護，東缺一角、西破一塊呢？」

在租賃期間，房東與房客之間的進與退，彼此互負怎麼樣的權利義務，就用幾個最常發生的紛爭來解釋吧。

【雷律師釋疑】

東西壞了，誰應該負責？誰應該修繕？

依照《民法》第四二九條，除非在簽約時另有約定，否則應該由房東負責租屋內容的修繕義務。依照內政部的規定，這也是目前租賃契約中應記載的事項，一定要寫在契約裡，如果你在簽約時發現少了這一條，可以向對方要求更正。

所以，如果熱水器不熱了、馬桶不通、燈管不亮等等，原則上房東有責任處理這些問題。但如果房東、房客之間，想要約定由房客自己負責日常生活用品的修繕義務，這也是合法的，可是建議要在契約內寫清楚，以避免麻煩。

真正住在屋子裡的是房客，屋主雖然有責任，但如果拖個十天半個月，對房客來講也是一大損失，萬一是漏水、停水、停電等問題，那更是嚴重影響生活品質。實務上最麻煩的問題是：該由誰來修？房客可不可以自己找師傅處理？維修費用可不可以由房客先墊？

一、房客可以自己修

原則上，既然是房東有責任，就應該由房東負責修繕，房客依法有權利要求房東履行他的責任。

但是，若房東太忙碌不便處理（例如：房子在台北，但房東住在國外），或是遇到惡質房東不願處理，依照《民法》第四三○條，只要房客曾請求修繕，但房東卻仍不前往維修，房客可以自己先墊錢找人修，之後再跟房東要這筆費用，或是直接從下個月的房租中扣除。

對於一些租屋的重大問題，選擇自己先墊錢，再從下個月租金中扣除，是一個比較有效率的方法。

二、房客可以拒付租金

若房客認為這明明是房東的責任，不想替房東擦屁股，在法律上，也可以選擇主張「同時履行抗辯權」。

同時履行抗辯，意思是「你不做好你該做的事，那我也不要做」。以租房子來說，房客能主張「你不修好房子，我就不付租金」，藉由拒付租金，逼迫房東出面解決。

三、房客可以退租

最激烈的手段是：房客可以直接退租。依照《民法》第四三○條，如果房客已經催告房東進行修繕，房東卻遲遲沒有動作，房客覺得「是可忍，孰不可忍」，可以選擇直接終止契約，拍拍屁股走人。

但是，若房客在租賃期間曾發生任何毀損或未繳清的債務，還是得進行賠償。

當然，若東西是房客自己弄壞的，就是由房客自己負擔維修的責任，房東無須負責，還可以向房客請求損害賠償。還記得簽約時先收的押金嗎？房東可以從這裡面扣掉賠償費用，不用再等著對方匯款或是去提告、打訴訟，省時也省力，等到房客退租時，只需要返還剩餘的押金就好。

房東可以隨便闖入我跟他租的房子嗎？

租賃在法律上的意義，是把「使用權」在一段期間內賣給別人。所以，一旦租賃期間開始，房東雖然是「屋主」，有權買賣、抵押來處分他的財產，但並不是房屋的「使用人」，不能任意使用、進出已經租出去的房子。

實務上，有不少判決是房東趁房客不在時私自開門進入，而被房客提告的。

例如，房東表示：「是因為房客都不繳房租，我才進去的啊！」（參見「台中地方法院一○五年度易字第七九九號判決」）。

在另一個案例中，房東則表示：「因為租期已經到了，但房客不肯搬家，我進去把房子清空，是合理行使我的權利。」（參見「新北地方法院一○四年度易字第一七九六號判決」）。

但很可惜，這些在法律上都不是足以免責的理由。在這類的案子裡，法院會認為依照法律，房東透過訴訟後再進行強制執行，才是合法的，就算房客理虧，但如果是不經法律程序而動用私力解決紛爭，就是不合法。因此這些擅闖房屋的房東，被法院根據《刑法》第三○六條「侵入住居罪」判了刑。

如果要避免發生這種情況，建議雙方在簽約時，就要在契約中寫清楚「房東可不可以自由進出房屋，或是在特定時間才能進出房屋」，減少未來發生爭議的可能，這不只是保護房東的權益，也是避免房客的居住空間被擅自入侵。

其他房客抽菸、很吵、養狗，生活環境與合約不符，怎麼辦？

這種情況，我以前念書的時候，在外租房子也遇過。

找房子時，看起來都很棒，喜孜孜地入住了，沒想到，看屋時明明說「本棟禁菸」，在窗邊讀書時，卻從窗外飄來陣陣菸味，還在走廊上撿到香菸盒。說好的禁菸呢？

又或者房東說：「這裡的環境很安靜，附近鄰居都是安養生息型。」結果住進去以後沒多久，室內裝潢聲此起彼落，又或是某戶鄰居馬力全開地在看電視上的摔角比賽，讓人有如親臨現場。

●只能自己與房東協調、溝通

這些情況，基本上都屬於契約自治的範圍，也就是說，你只能自己與房東協調、溝通。除非你們在契約內，對於這些生活環境有很明確的約定，例如契約內寫著：「本棟禁菸」，或者是「附近噪音低於××分貝」，你才有可能進一步主張對方有違約，或依照《民法》第八十八條所講的「因錯誤而締約」來解除契約。

但實際上根本不會這樣子簽約，因此，面對這些問題，房客很難向房東主張權利，要求他一定得解決這些味道、噪音的問題。

如果是合租型的房屋，也許房客還能要求房東去對其他房客施壓，請他處理違約房客的問題，讓那些違反契約約定的房客退租；但如果是獨立門戶的租賃契約，房東就沒有責任、也沒有能力去替房客解決與鄰居之間的紛爭了。

面對這種情況，除了透過私人間的溝通、協商，來減輕這些影響生活的困擾外，可能就得從那些抽菸、吵鬧的鄰居是否違反了《菸害防制法》、《噪音管制法》的規定，來舉發處理了。

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【網購到底能不能取消訂單】

窮忙的年代，上班族不想領死薪水，為自己開創事業第二春最常見的做法就是經營網拍。另一方面，人們愈來愈懶得出門購物，因此像「奇摩拍賣」、「蝦皮」、「淘寶」、「eBay」等購物網站，銷售額年年創新高。

商業活動在哪裡，糾紛也就在哪裡。商家與消費者往來的地點，逐漸從店面移轉到網路，於是產生了許多網路交易的爭議。也因此，律師常常要回答網友的這類疑問。

很多人說律師「見人說人話，見鬼說鬼話」，其實是因為身為律師，不一定被哪一邊委任，原告、被告，買方、賣方，都可能是客戶，所以兩邊的角度，我們都要有所認識。

【雷律師釋疑】

網購買家：「我能不能退錢或退貨？」

《消費者保護法》指的「消費者」是：以消費為目的而為交易、使用商品或接受服務的人。當網路購物發生糾紛時，消費者的主張總會回到一件事：「可不可以退錢或是退貨？」

例如邱小姐這封信的內容。

雷律師，您好：

我因為舉辦活動需要，在網路上跟某蛋糕坊訂購了一批蛋糕，但因為活動臨時取消，所以我就向蛋糕坊取消了訂單，可是蛋糕坊不接受，若是我不履行契約取貨付款，對方就要提告了。請問我這樣難道不能解除契約嗎？

●可以退錢／退貨的情況

《消費者保護法》第十九條第一項的規定是：「通訊交易或訪問交易之消費者，得於收受商品或接受服務後七日內，以退回商品或書面通知方式解除契約，無須說明理由及負擔任何費用或對價。」

網路買賣被認為是一種「通訊交易」。簡單來說，在通訊交易中，因為消費者看不到物件做實際檢查，所以原則上，消費者在網購拿到東西後的七天內是可以解約的，而且不用說明理由及負擔費用。

●但是，也有例外狀況

那麼，邱小姐可以不要訂蛋糕，要賣家退款囉？

其實也還很難說，因為《消費者保護法》第十九條第二項這麼規定：「但通訊交易有合理例外情事者，不在此限。」這是指如果在某些情況下，讓買家任意取消訂單並要求退費很不合理時，法律設有例外規定。

《通訊交易解除權合理例外情事適用準則》第二條，即有特別規定：「某些特殊商品或是服務，在賣家有告知不能解除契約或退貨的情況下，是不能解約的。」像蛋糕這種易腐敗的產品，有很高的機率不能解除契約或是退貨。

網購賣家：「法律對我有什麼保障？」

在台灣，《消費者保護法》對消費者的保障滿完整的。另外，在消費過程中若有任何爭議，消費者可以向消基會投訴。反觀賣家，即便覺得是消費者無理取鬧而不予回應，反而可能會被標示成對消費者不友善的廠商，使苦心經營的形象毀於一旦。

所以比起買方，其實我更常收到賣方的抱怨。

在《消費者保護法》裡，將賣家分成兩種：「企業經營者」與「偶一為之的賣家」。

●企業經營者

《消費者保護法》中的「企業經營者」是：以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業的人。落落長的定義，最常出現爭議的是在「為營業」這三個字。到底怎麼樣才算是「為營業」？

其實《消費者保護法》對企業經營者的認定是寬的，只要賣家很頻繁或長期在網路上銷售一些商品或者服務，即便這不是賣家的正職或本業，也會被認為是企業經營者。

舉例來說，我有個朋友本業是律師，但每個月都會出國一趟，每次都會帶些異國商品回來，上網販售，這樣就會被認定為「企業經營者」。

●偶一為之的賣家

可是，若賣家只是偶爾將不需要的東西在網路上兜售，例如：有些人會在整理房間的時候，將不需要的東西便宜賣掉，就不會被認定為企業經營者，而只是「偶一為之的賣家」。

●「企業經營者」或「偶一為之的賣家」，適用法律不同

請問雷律師：

我姓郭。上個月，我從日本帶了一台除塵?機回台灣，後來沒有使用，決定要上網賣掉。有個許先生說要買，我寄送到對方指示的便利商店，卻因沒有人取貨而被退回，害我損失運費，最後對方卻說不買了。這該如何是好？

這樣的爭議，會因為郭先生是被認定為「企業經營者」，還是「偶一為之的賣家」，而有完全不同的結果。

如果郭先生是很頻繁代購的賣家，時常在網路銷售代購商品，就會被認定為「企業經營者」，此時就會適用《消費者保護法》，買家享有解除契約或是退貨的權利，而且不需要負擔任何費用。

但是，若郭先生只是偶爾在網路上販售自己不需要的電器產品，而屬於「偶一為之的賣家」，那買家與賣家間的糾紛就不會適用《消費者保護法》，而要適用一般《民法》的規定。在《民法》的規定中，買家與賣家間的買賣契約既然已經成立了，就不能隨意地解除契約，可能會有違約的損害賠償。

●可以告惡質買家「詐欺」嗎？

遇到惡質買家，企業經營者莫可奈何，偶一為之的賣家要為了些微賠償而打民事訴訟，也非常不划算。

賣家心中難免浮現這個疑問：

「像這樣的惡質買家，難道沒有構成詐欺罪嗎？」

很遺憾，答案是「沒有構成詐欺罪」。

《刑法》中的「詐欺罪」，必須要行為人明明知道自己在法律上沒有權利，但心裡仍然想占為己有，對被害人施用詐術，令被害人陷於錯誤並交付財物。

但是在這樣的網路購物糾紛中，對方往往只是沒有取貨，而不是把商品騙到手後不付錢，所以不會構成詐欺罪。

不過，在情節嚴重的情況下，還是可能有處理的辦法，那就是《刑法》第三百三十五條的「詐術損害財產罪」。曾經有一個判決，判決中的被告也是賣家同業，從頭到尾根本就沒有想買東西，目的是在讓告訴人損失運費，無意取貨而多次虛假下單，最後被判處有期徒刑兩個月（參見「台灣士林地方法院刑事簡易判決一○五年審簡字第一一一五號判決」）。

【大家來思考】

不可否認地，當交易是發生在大公司與消費者之間時，選擇讓大公司吸收費用還算情有可原。但是，法律在選擇保障消費者權益的同時，對「企業經營者」做廣義的解釋，讓許多創業者在網路經營中，賠上了許多不必要的支出，最後面臨是否能繼續經營的抉擇，也令許多想透過網路行銷的創業者為之卻步，這樣的規範是否妥適，令人省思。

【白話法律小辭典】

對價：指的是相對應的給付，比如說我給你錢，你給我東西。東西的對價就是錢，錢的對價就是東西。