50% vs 75%門檻大砍半！台北都更「雙引擎」發動

台北市政府最新宣布「公辦都更5099」及「大街廓都更」兩項政策。公辦都更第一階段的住戶參與意願門檻，規劃由75%降至50%，只要過半住戶有意願，市府即可提早進場協助方案評估與權益試算。另一頭，基地3,000平方公尺以上、位於捷運場站或水岸周邊等條件的大街廓都更，其中住三符合條件的基地，基準容積規劃從現行225%提高至300%。

但「50%就能都更」只說對了一半。全台一般都更仍受《都市更新條例》規範，依案件條件適用不同法定同意比例。北市這次真正多出的籌碼，是政府介入時間往前拉，以及替符合條件的大型街廓增加開發誘因。對住戶而言，有機會更早知道都更做不做得成；對建商而言，可能降低前期整合的不確定性，讓卡關的老舊基地更早進入開發評估。

北市第一個優勢　50%就進場，不必等75%

都更最常卡在第一步：住戶想先看到分回多少、要負擔多少，才願意表態；但沒有足夠住戶支持，方案又難以成形。

5099就是要破解這個僵局。依市府規劃，第一階段取得50%住戶的公辦都更參與意願，市府即主動進場協助試算及說明；第二階段達90%方案意願後，協助模擬選配，後續維持90%門檻，再協助尋找建商。過去須先說服四分之三住戶，政府才正式協助，未來只要一半住戶願意了解，專業評估就能提早啟動。

別誤會！50%是「健檢」不是拆屋通關碼

這也是5099最容易被誤解之處。北市都更處已澄清，50%是確認住戶參與「公辦都更」的初步意願，並非《都市更新條例》規定的都更事業計畫法定同意比例。

依《都市更新條例》第37條，不同案件仍適用不同法定同意比例，部分案件須取得私有土地及合法建築物所有權人、人數及面積達一定比例同意，特定類型甚至須超過五分之四。5099降低的是「政府何時開始幫忙」的門檻，不是最終的都更同意門檻。

容積暴拉300%！淨多681坪差在哪？

如果說5099解決的是「案子進不進得去」，大街廓都更處理的則是「案子值不值得做」。

以3,000平方公尺基地概念試算，225%基準容積的樓地板面積約6,750平方公尺，提高至300%後為9,000平方公尺，差距2,250平方公尺，約681坪。

但這681坪只是基準容積的樓地板面積差，不等於建商多拿681坪可售房屋。實際可售面積仍須扣除公設，並涉及公共設施回饋、都更獎勵、建築設計、法規限制與權利分配。真正的意義在於，符合條件的大型基地，整體開發財務條件可能因此改善。

六都都更大PK！一張表看懂政策神操作。（圖／東森新聞）

六都都更大PK！一張表看懂政策神操作

全台都更核心法源皆為《都市更新條例》，六都並非各有不同的法定同意門檻。差異在於各市如何運用公辦都更、危老重建、容積獎勵、快速審議及自主更新等工具，降低推動難度。

新北：鎖定危險建物與高共識案件。防災都更2.0取得90%所有權人同意，或未同意戶僅剩1戶即可推動，降低了原本100%的門檻。符合海砂屋或耐震能力不足等條件者，可給予1.5倍原建築容積或基準容積重建。危老與簡易都更則原則上仍以全體同意為前提。

高雄：整合完成後，拚行政速度。都更168專案要求更新單元內私有土地及合法建築物所有權人100%同意，且審議無爭議，才納入專案列管。事業及權利變換計畫以報核後6個月內核定為目標；依168執行原則，報核後8個月內核發建築執照。期程以工作日計算，並排除補件、法定等待及跨機關協作等時間。前端整合門檻高，但完成整合後可爭取較明確的行政時程。

台中：縮短特定危老獎勵項目的審查。都更容積獎勵依個案審查；危老部分獎勵項目，包括結構安全、時程、規模與耐震設計，可採平行會辦，符合條件者原則上免再送審查會議。但一般都更仍依個案審議，並非所有案件都能快速核定。

桃園、台南：以地方輔導為主，不硬比數字。桃園以一般都更、危老及自主更新輔導為主；台南則是一般都更、危老及舊城更新，並以老城區更新與危老重建並行。兩市皆依中央法規及個案條件辦理，目前缺乏可與北市「50%」直接對照的單一數字，因此不排名次。